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2020年一季度中國寫字樓租金指數研究報告
http://www.276152.buzz房訊網2020-4-28 13:37:00
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[提要]2020年一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比下跌,平均租金為4.9元/平方米·天,跌幅為0.82%。

  根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據,2020年一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比下跌,平均租金為4.9元/平方米·天,跌幅為0.82%。

  從商圈來看,租金環比上漲的商圈占2.5%,租金環比下跌的商圈占96.3%,1.3%的商圈租金與上期持平。

  從市場環境來看,受新冠肺炎疫情影響,2020年一季度,我國國內生產總值同比下降6.8%(初步核算結果),消費、投資和出口三大需求同比均下降。

  從各產業運行情況來看,2020年一季度我國規模以上工業增加值同比下降8.4%,服務業增加值同比下降5.2%。

  從全球背景來看,2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多個國家蔓延,世界經濟前景短期堪憂,經濟增長以及就業壓力上升、企業效益和居民收入增長難度加大。在新冠肺炎疫情蔓延和全球經濟放緩的背景下,我國商品和服務消費下降明顯;受國內宏觀經濟持續下行壓力影響,本季度全國重點城市主要商圈寫字樓市場需求有所下降,租金環比繼續下跌。分城市等級來看,一、二線城市寫字樓租金環比均下跌。

  01 寫字樓租金變動情況

  根據全國15個重點城市的80個主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數據,2020年一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比下跌,平均租金為4.9元/平方米·天,跌幅為0.82%。

  2020年一季度,一線城市中,2.8%的商圈寫字樓租金環比上漲,97.2%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,深圳前海商圈寫字樓租金環比小幅上漲0.16%;上海北外灘商圈、深圳福田中心區商圈、上海漕河涇商圈等35個商圈寫字樓租金環比下跌。

  2020年一季度,二線城市中,2.3%的商圈寫字樓租金環比上漲,95.5%的商圈寫字樓租金環比下跌,2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中,杭州主要商圈寫字樓租金環比漲跌互現;其余城市主要商圈寫字樓租金均下跌或持平。其中海口國貿商圈租金跌幅較大,環比下跌2.44%。

  02  租金漲跌幅較大的商圈

  2020年一季度,受新冠肺炎疫情影響,寫字樓市場租賃需求疲軟,在我們監測的15個城市主要商圈中,超九成商圈寫字樓租金環比下跌;其中批發零售、住宿餐飲、交通運輸、文體娛樂等行業受到的影響較大,這幾類行業企業較為集中的商圈寫字樓租金環比下跌較多。

  在寫字樓租金環比下跌的商圈中,海口國貿商圈環比跌幅最大,為2.44%,租金下跌至2.3元/平方米·天;南昌紅谷灘中心區商圈、上海北外灘商圈等4個商圈租金環比跌幅亦在2.0%-2.5%之間;重慶解放碑商圈、深圳南山中心區商圈等29個商圈租金環比跌幅在1.0%(含)-2.0%之間;廣州北京路商圈、北京CBD商圈等43個商圈租金環比跌幅在1.0%以內。

 

  盡管疫情期間,企業生產經營活動受限,但線上辦公、電商等線上科技與服務行業,醫藥與醫療行業,以及大數據等行業在疫情影響下租賃需求反而有所增加,呈現擴張勢頭;同時TMT、金融業、專業服務業等行業為一季度寫字樓市場需求的主力,部分企業存在擴張需求。因此,這幾類行業企業較為集中的商圈,寫字樓租金仍較為穩定。在我們監測的15個城市主要商圈中,深圳前海商圈、杭州錢江新城商圈寫字樓租金環比小幅上漲,漲幅均在0.2%以內。

  03  租金運行趨勢研判

  從市場表現看

  受新冠肺炎疫情影響,2020年一季度我國三大需求均出現不同程度的下降,工業及服務業增加值亦同比下降,多數行業受到疫情沖擊,重點城市寫字樓租賃需求疲軟,空置率面臨上升壓力,綜合因素致使一季度寫字樓租金仍處下行通道,環比繼續下跌。分行業來看,疫情對TMT產業、金融業及專業服務業影響相對較小,部分科技類企業的辦公租賃需求或將有所增長。而在寫字樓租賃需求疲軟的背景下,有擴租或搬遷需求的租戶或將擁有更多選擇機會及議價空間。

  供應方面

  從新開工來看,2020年一季度,15個重點城市辦公樓新開工面積共計354.51萬平方米,同比下降47.5%。其中一線城市辦公樓新開工面積同比下降25.9%;二線城市同比下降56.9%。

  從土地供應來看,2020年一季度,15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積為1055.8萬平方米,同比增長15.5%。其中一線城市商辦用地成交規劃建筑面積同比增長146.3%;二線城市同比下降1.2%。短期來看,受疫情影響全國15個重點城市辦公樓新開工面積明顯減少;長期來看,重點城市商辦用地供應仍將保持穩定增長。

  需求方面

  2020年一季度,受疫情影響,我國規模以上工業增加值同比下降8.4%,但醫療防疫產品及部分高技術產品產量增長較快。經初步核算,一季度服務業增加值同比下降5.2%,傳統服務業下降較多,住宿和餐飲業、批發和零售業、交通運輸倉儲和郵政業增加值同比分別下降35.3%、17.8%和14.0%;而信息傳輸、軟件和信息技術服務業,金融業增加值保持增長,分別同比增長13.2%、6.0%。整體來看,TMT產業、金融業、專業服務業為本季度寫字樓市場需求主力。

  展望未來

  從宏觀環境來看,2020年一季度,面對突如其來的新冠肺炎疫情,中央出臺了一系列政策措施,支持疫情防控,推動復工復產。

  稅收方面,疫情發生以來,國家先后出臺多項稅費優惠政策,主要聚焦疫情防控和支持醫療救治工作、減輕企業社保費負擔、扶持小微企業和個體工商戶以及穩外貿穩外資等方面。

  消費方面,國家繼續加大政策的支持力度,2月28日國家發展改革委等23個部門聯合印發了《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》,提出19條具體舉措改善消費環境,培育壯大新型消費,提振受疫情影響的消費信心。

  貨幣方面,1月6日央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,全面降準釋放長期資金約8000多億元;2月26日增加再貸款再貼現專用額度5000億元,3月16日實施普惠金融定向降準共釋放長期資金5500億元,有助于中小銀行向中小微企業、外貿以及受疫情影響較嚴重的產業提供更多的信貸支持。

  短期來看,在疫情影響下我國經濟受到了較大沖擊,一季度工業及服務業增加值均同比下降;隨著疫情對市場影響的充分顯現,寫字樓租金短期下行壓力仍然較大。

  但長期來看,我國經濟發展韌性強、潛力足、空間廣,多年積累的物質基礎豐厚,市場規模優勢依然明顯。隨著國內疫情防控的成效不斷顯現,盡管經濟下行壓力依然存在,但在政策的作用下復工復產提速擴面,正常生產生活秩序不斷恢復,我國經濟的巨大潛能和強大動能也將逐漸釋放,這些都將支持我國寫字樓市場的平穩發展。

  來源:中指研究院

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