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后疫情時期的沈陽商業地產梳理
http://www.276152.buzz房訊網2020-4-30 11:06:08
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[提要]希望通過這份報告對于一季度沈陽商業地產進行一次全面的梳理。

  希望通過這份報告對于一季度沈陽商業地產進行一次全面的梳理。

  租金下行有利于租戶優化辦公策略

  回顧2020年一季度沈陽的優質寫字樓市場,高空置率依然是整個市場的主要問題。截止到今年一季度,整體空置率穩中有升,達到36.2%。預計今年依然會有超過12萬的新增供應量入市,整體市場空置水平則會進一步升高。

  在租金方面,2020年一季度市場平均租金持續下降到72.3元每平米每月,環比下降9.9%。租金持續下降的主要原因是業主主動讓利,用降租金換取租戶。租金下降后,相較于租戶續租來講,辦公室搬遷就變得更加劃算,特別是在后疫情時期的成本控制階段。市場內的新增辦公需求依然非常有限,高空置率的壓力導致寫字樓業主不得不開始提前鎖定更多的優質主力租戶。再加上疫情的影響,存量租戶開始成為各個業主爭奪的主要需求來源。從整體上來看,沈陽寫字樓市場今年下半年的競爭壓力依然會很大。隨著今明兩年新項目的陸續入市,租金下調的趨勢依然會持續且不排除會出現繼續大幅調整的可能性。

  從整個市場的成交來看,各開發商非常積極在拓展租戶資源,盡可能地給予搬遷的客戶更大力度的優惠,這樣的做法也符合當下企業租戶降低成本的訴求。我們預計2020年全年的存量租戶活動會相對積極。然而,整個市場的空置面積去化主要依靠現有企業擴張和新進企業的辦公需求,但從現階段來講兩者都非常疲軟,特別是新增辦公需求。目前市場中新增需求主要來自于在線教育,人壽保險等疫情受益行業的擴張。新增需求的恢復一方面嚴重依賴于整體宏觀經濟的企穩回升,另一方面也依賴于沈陽能否在后疫情時期加大招商引資的力度,出臺更有針對性的人才和產業扶持鼓勵政策,通過減稅降費進一步穩定市場信心,幫助企業渡過難關,共克時艱。

  零售商業開始逐步恢復

  截止到今年4月中旬,沈陽購物中心和百貨店基本都恢復到了正常營業時間,3月份部分購物中心營業時間略有縮短,4月起逐步恢復常態。然而,防控機制進入常態化,商場出入口仍有限制和體溫監測。街區商業由于餐飲、娛樂、培訓等主流業態,恢復營業后客流受到很大影響,門市商業也出現不少出租出兌的現象。我們通過近20個購物中心的觀測,3月下旬購物中心品牌營業率在80%-90%左右,目前兒童樂園、教育、娛樂類(KTV、影院)業態仍處于關閉狀態。

  截止到2020年一季度,整體平均租金水平保持穩定在364元每月每平米,整個一季度受到疫情的影響,市場成交遇冷。同樣的,整體空置水平目前也保持在11%左右的水平,但根據高力國際的調查,很多品牌正在申請撤店流程,預計二季度整體空置率會逐步走高。

  就從目前零售商家的困境來看,主要集中在以下三個方面:第一,店鋪營業收入下滑至冰點。此次疫情期間零售服裝、餐飲、娛樂、線下教育等行業受到極大沖擊,疫情嚴重時客流減少超過80%,整體停業超過70%,銷售額已至冰點,截至3月底影院、洗浴、教育、KTV等業態仍未完全恢復營業。第二,店鋪租金及人員成本仍在增加。疫情期間大部分購物中心對商戶做了1個月左右不等的免租優惠,雖然商戶減少了損失,但人員工資仍是一個較大成本,客流恢復仍需一定時間,商戶的經營壓力還在持續,根據觀察部分商家對工作人員進行了縮減以此緩減成本壓力。第三,未來經營的不確定性提升導致擴張停止。本次突如其來的疫情打亂了整個行業的正常經營,傳統零售、教育、娛樂、大型餐飲等業態目前基本停止了新的擴張,需要在后疫情時期重新制定發展戰略。

  在消費變化方面,線上消費基本滿足日常的大部分需求,線上優惠力度和便利性正在改變居民的消費習慣。在消費人群方面,中老年人通過智能手機開啟網購模式,成為新的網絡消費人群,健康、養生類產品成為新的消費增長點。在近期訪談的餐飲和零售品牌中,大部分品牌表示,客單價降低15-20%左右,消費者更傾向于折扣商品,性價比高的套餐,消費水平呈一定下降趨勢,各商家也隨行就市的推出一系列促銷活動,以拉動客流,促進消費。

  在未來的市場機會方面,高力國際和不同零售品牌進行了深入的溝通,發現市場比較活躍的還是以餐飲類,線上線下結合的零售品牌為主。餐飲類以中式餐飲,特色餐飲,休閑娛樂類的餐酒吧為主,疫情后酒吧,小劇場,日料,快餐等品牌屢有簽約。線上線下結合的零售品牌明顯在本輪疫情中受影響較小,在三四線城市的拓展計劃已經在醞釀中;一些運動服飾折扣店也正尋求在次主力商圈布局更多的門店。兒童及培訓類出現了較明顯的線上線下分化的情況,線上教育平臺在市場中出現了明顯的逆勢擴租的情況,但線下教育和兒童體驗類項目,如兒童美發,早教中心等,在短期的銷售壓力依然比較大。娛樂類業態,如影院,網吧,KTV,桌球等,目前依然受到嚴格管控,整體恢復還需要更長的時間。

  疫情后時代的物業管理思考

  雖然國內新型冠狀病毒肺炎疫情已得到基本控制,但疫情對于各行各業的影響并未完全結束,讓各個行業面臨著不同的挑戰和機遇。當服務業大面積停滯,物業服務行業反倒逆勢而上,在政府倡導全民居家防疫的情境下,從不被關注變得備受矚目,成為社區治理和防疫戰線的核心主體,感知業主生活中方方面面的需求,額外提供暖心服務。

  疫情的出現首先導致了全行業短期內運營成本增加,雖然采購物資、加班費用、防疫消毒等產生了額外費用,但從全年來看占比依然較小。其次,疫情改變了項目拓展變緩了,由于限制隔離等措施的嚴格執行,商務談判以及房企開竣工均出現延后,導致物業公司項目拓展或有所放緩。最后,案場服務等部分增值服務會受到一定沖擊,但是這部分增值服務的需求并不會因此消失、只是延后,后續有望逐步釋放。

  除了這些較為明顯的困難,這次危機也為整個行業帶來了很多積極的影響。第一,業主體驗感增強,與物業公司聯系更為密切,特別是在防疫的困難時期,雙方都把注意力集中到“抗疫”上,共克時艱。第二,疫情讓行業重要性進一步凸顯,各級政府紛紛出臺各項政策扶持物業行業,各類貸款、減稅、補貼等大手筆接踵而至。第三,此次疫情使得物管行業的價值讓社會、政府重新認識,各地方政府進一步體會到物管行業作為抗擊疫情一線的重要性,我們預計后續也將出現更多地方的補助措施或稅收減免等支持政策。

  疫情成為一種催化劑,進一步促進了物業在社區化服務中的價值體現。在全國采取居家防疫與隔離措施,將業主的居家時間大幅提升,這在一定程度上會推動一批“宅經濟”的崛起。值得指出的是,物業公司提供的“最后100米”的服務變得非常有價值,提供貨品代收代送,主動為業主聯系生活物資和防疫物資的采購。同時,由于業主由于長時間居家,對于社區的相關信息也是尤為關注,增加了業主對于物業APP的粘性,物業APP作為智慧社區重要接口的價值將進一步得到重視。

  疫情像一次大考,物業公司的管理水平等能力立分高下,物管行業將進一步出現行業整合,行業集中度也將進一步提升,優質的物業公司后期將獲得更多資本市場的認可和資源。此外,基于服務能力、商業模式、業務布局等方面的競爭才剛剛開始,這也必將拉開物業服務企業之間的差距,在提升行業整體能級的同時將誕生一批明星企業。當社區居民越來越多出現居家辦公或社區辦公,開始更多使用無接觸式設備設施,開始通過物業公司進行最后100米的中轉服務,整個物管行業的服務內容正在不斷豐富,行業的服務價值也在大幅提升。在智慧城市的大趨勢下,運用科技手段打造健康社區的理念也會更加深入人心,線上線下融合的商業模式已經成為物管行業進一步提升服務價值的重要戰略方向。

  來源:高力國際

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