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需求縮減、租金下行,香港物業市場還好嗎?
http://www.276152.buzz房訊網2020-4-28 11:29:06
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[提要]香港物業市場受到去年社會事件和年初疫情的雙重影響,在2020年第一季度:住宅成交量環比下跌了21%,大額交易宗數環比下跌六成,寫字樓吸納量錄得18年來單季最大跌幅,零售市場各項指標均下挫,預料本年內被迫結業的餐飲店或多達1000家。

  香港物業市場受到去年社會事件和年初疫情的雙重影響,在2020年第一季度:

  ● 住宅成交量環比下跌了21%,個別受歡迎項目的價格環比回落,下調幅度近乎4-8%;

  ● 物業投資市場幾近冰封,大額交易宗數環比下跌六成,為過去十年來最低紀錄;

  ● 寫字樓吸納量錄得18年來單季最大跌幅,待租率升至10%,甲級寫字樓租金跌勢加快;

  ● 零售市場各項指標均下挫,預料本年內被迫結業的餐飲店或多達1,000家。

  住宅市場:成交量較上季下跌

  整個首季的住宅成交量亦只有10,204宗,環比下跌21%,亦是自2016年首季以來最低住宅成交量。香港政府私人住宅價格指數顯示,樓價自去年12月起已連跌兩個月,但隨著樓市成交回升,3月份指數有望回復平穩。

  戴德梁行大中華區副總裁、大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,鑒于香港已步入技術性經濟衰退,失業率或將升至5%以上,加上外圍經濟環境的前景亦不佳,預料樓價在上半年將下調多達10-20%。目前,雖然土地及房屋供應嚴重短缺、息口走勢向下,以及政府推出放寬按揭的措施,仍能為樓價帶來支持,但經濟方面的影響卻會更為長遠,疫情之后預計有更多商鋪及企業結束營業,屆時經濟衰退情況將會加劇,長遠會為香港樓市帶來負面的影響。

  物業投資市場:買賣雙方按兵不動

  肺炎疫情及買賣雙方按兵不動,令物業投資市場幾近冰封。截至3月中,物業投資市場僅錄得17宗1億港元或以上的大額交易,環比下跌了60%。物業類型方面,豪宅仍然占大宗交易的最大占比,達70%,其次為工業物業(18%)及分層寫字樓(12%)。第一季度工業物業吸引不少投資者青睞。

  戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄表示,近月市場上買賣雙方膠著,一方面投資者不是保持觀望,就是希望趁低吸納,但業主方面卻因為目前低息率而不需要割價求售。肺炎疫情令投資者看到新的物業投資機會,例如數據中心等工業物業的需求大增。

  同時,疫情下旅客數目大減,部分業主或面對較大財政壓力需要放售其酒店物業。香港投資者因疫情及經濟前景而向海外市場分散投資,內地的投資者也會分散投資,大多會以香港市場為目標。

  寫字樓租賃市場:租金跌幅加劇

  香港各區甲級寫字樓的租金跌幅在本季加劇,尤以核心區最為明顯。繼去年第四季后,香港甲級寫字樓市場吸納量再錄得負數值。本季寫字樓租賃活動幾近冰封,令全港整體甲級寫字樓市場吸納量錄得18年來最大的單季跌幅,主要來自金融、保險及共享工作空間行業的需求縮減。甲級寫字樓整體平均待租率升至10%,創下十年新高。

  寫字樓租金本季跌勢加劇,并且由核心區帶動,中區、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀區的租金跌幅介乎4.0%至5.7%。全港待租率最低的港島東(5.3%),其租金亦環比回軟1.2%。

  戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示,經濟前景不明朗,加上節約成本的考慮,不少企業早已暫緩其擴充計劃;近期疫情擴散,許多企業推行了讓員工居家工作或靈活辦公等措施,這為企業的營運模式提供了一個新的選項。預期企業在保持營運效率及服務品質之余會繼續尋求減省租賃成本的機會,令短期內的寫字樓租賃需求進一步縮減。

  戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝則認為,當整體寫字樓待租率升至10%,業主在尋找新租戶以填補待租樓面時就會開始出現壓力,市場形勢將會轉向租客主導。目前香港寫字樓租賃需求變得疲弱,展望本年全年的待租率將維持在雙位數的水平,整體租金在本年內將下調13-18%,中區的跌幅更會多達15-20%。

  商鋪租賃市場:空置率十年最高

  新冠肺炎疫情令本已受挫的香港零售市況雪上加霜,由于各項旅游及入境限制、隔離檢疫措施等,2月份訪港旅客人數同比大跌98%至199,123人,本年前兩個月零售額亦錄得重大跌幅。

  中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的租金環比下跌15-20%不等,非核心區如屯門及元朗的租金則環比下跌10%。各核心區的商鋪空置率均有上升,旺角升幅最高,較上季增加7.3個百分點至20%,亦是過去十年的最高水平。

  疫情下的零售市場以餐飲業影響最大,餐飲業生意額已自去年第四季的260億港元跌至本季的236億港元,環比跌幅為9.2%,同比跌幅則達25.1%,預料本年內或有近千家餐飲店鋪將會被迫結業。

  戴德梁行執行董事、香港商鋪部主管林應威表示,受到社會事件及肺炎疫情的雙重打擊,未來數月香港零售業將會面對非常艱難的境況。雖然疫情仍在每日變化中,但預料待疫情過后,香港零售銷貨額及餐飲生意有望回復到接近本年1月的水平,因當時社會沖擊稍為緩和,而疫情尚未大舉來襲,該月的零售市場狀況可以作為一個參考指標。

  來源:戴德梁行

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